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2004年2月24日 作者:dream   总点击数:1797  本周点击数:1  评论:0 [返回]
   
物管招标 你情我愿

         
          2003年,物业管理招投标再一次进入了高速发展期,这一次并不是一时冲动,而是积累之后的爆发。2004年,物管又将带给我们什么? 
          
         时光追溯到1994年,在我国物业管理发源地──深圳,深圳万厦居业物业管理有限公司在莲花北村的内部招投标中胜出,取得了该小区的物业管理权,开创了我国物业管理招投标的先河。 之后的96、97、98年,深圳又陆续由行业主管部门组织了鹿丹村、桃源村和梅林一村的物业管理公开招投标,物业公司踊跃参加投标,企业所展示出来的管理水平、规范程度以及投标水平都有了很大提高。这一次,深圳又走在了全国的前列,因为在这个时候,全国很多大中城市甚至还没有成型的物业管理公司。

          从1999年下半年开始,物业管理招投标出现了一个小高潮。一方面是物业管理行业渐趋成熟的必然结果,另一方面则与建设部对此的重视分不开。当年5月份,全国物业管理工作会议在深圳召开,建设部领导在其工作报告中明确指出:“各地要在调查研究的基础上,制定物业管理招投标规则,努力创造公开、公平、公正的市场环境,精心组织招投标工作”,并希望“在以后的工作中,必须彻底改变‘谁开发、谁管理’的垄断经营局面。凡是10万平方米以上的新建商品住宅小区的物业管理,开发企业应当在主管部门的指导与监督下,在商品房预售前面向社会招标。”

         随后的半年内,广州、深圳、北京、上海、南京、杭州等房地产比较发达的城市相继开始对项目的物业管理权进行面向全社会的公开招投标,当年内实现招投标的项目将近20个,发展的速度可以用一个词来形容──突飞猛进。但是,事情并不像人们所想的那么顺利。激情过后,行业重新归于寂静。通过招投标入选的物业公司很多经营不善、甚至有物业公司主动退出;个人利益的驱动使得很多招标方还是选择了“谁开发谁管理”的模式;法制环境的不健全、市场的不成熟和不规范也使得少数的招投标过程演变成了恶性竞争,物业管理市场化,物业管理招投标面临著严峻考验。 不过,行业和市场都在发展,在一天天的规范、成熟起来,原先沉寂的物业管理招投标又慢慢被激活起来。2003年,物业管理招投标再一次进入了高速发展期,这一次并不是一时冲动,而是积累之后的爆发。

有法制 才有规范的市场 
          
         现在想起来,那个时候物业管理招投标无法可依。虽然已经有《中华人民共和国招标投标法》,但其更侧重于设备采购和工程建设项目的招投标活动,对于物业管理的招投标活动指导性较差,适用程度有限。虽然某些城市已制定出《物业管理招投标暂行办法》,但有限的法规仍给一些物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子,使竞争者参与者无法可依,也无法对有关方面进行有效的监督。

          其次是没有专业的评判机构,使招投标工作缺乏公正性。很多的招投标评审团,往往大部分由招标方组成,既缺乏必要的专业知识,又在内定的现象。往往接到招标书的时候,就听说哪家公司一定会中标的消息,而结果往往会印证传闻。如此而来,很多的招投标最后就变成了纯价格的竞争,不仅损害了投标企业的利益,更重要的是寒了他们的心。

         “肥水”流向“良田”
         
         开发商和业主是主要的物业管理招标方。 
          
        “肥水不流外人田”的传统观念,个体利益的驱动是开发商不愿“分家”的重要原因。部分开发商在项目开发结束后就把所有的售后维修工作都甩给了物业公司,把物业公司当成了为其办事的部门,甚至还有少数开发商拖欠项目的维修基金。但是由于自身组建的物业公司缺乏物业管理经验,管理人员的专业素质较低,服务意识较差,因此会造成业主的强烈不满。可以说,开发商如此作为,不仅是对业主的不负责,也会对自身的品牌和持续发展造成损害。      
         
      而业主作为另一主要的招标方,也存在著很严重的问题。按照《物业管理条例》,重新选聘物业公司应该由全体业主决定。但现在业主的参与积极性普遍较差,物业管理维权意识也相对较差。业主大会往往都难以召开,更何况选聘物业公司了。业主委员会往往费尽周折,经历很长时间才能完成物业管理的招投标过程,而落实物业公司交接问题更是难上加难。

      不过,总体来看,物业管理招标方正在逐步走向成熟。越来越多的消费者开始关注物业管理,这种现状让开发商意识到,打破地区界限,一步到位选聘社会上有实力、有经验、有品牌的专业物业管理公司,负责物业管理服务工作,不仅能够明显地促进项目销售,而且摆脱了自己做管理又不懂管理,以致被投诉甚至被炒“鱿鱼”的窘境,同时也使业主们一开始就享受到高水平的管理服务,建立起忠实的客户群体,为日后的再发展做好准备。

         
      其次,最近越来越多的业主维权活动也明显昭示了另一招标方──业主的逐步成熟。很多人开始关心物业管理、研究物业管理。他们已经清楚地意识到,物业管理是一种市场行为,他们已经把目光从以往单纯的“费用标准”转到“费用和服务标准”的综合考虑上来,并不是谁报价低就选择谁,而是依据投标企业的管理水平,管理业绩、管理风格等因素综合考虑。

         一切都在走上正轨 
          
       规模化、专业化经营是物业公司发展的主要出路。规模化发展就要抢占市场份额,接管更多的项目,但是这种扩张应该是有原则有节制的。个别物业公司为了扩大规模,不惜使用恶性竞争的种种手段。过低的价格和不符实情的承诺不仅搅乱了正常的市场规律,损害了其他投标企业的利益,而且在接管以后也会举步维艰,最终落得尴尬局面。

        综合来讲,法制环境的完善是为“天时”、物业市场(招标方)的成熟是为“地利”、物业管理企业的规范是为“人和”,有此三项,物业管理招投标将会加速的健康发展。而随著今年《物业管理条例》的颁布实施,一切都在走上正轨。

          
                                                                                                                 (来源:生活日报     2004-02-19) 

    

 

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