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2005年1月27日 作者:left   总点击数:1727  本周点击数:3  评论:0 [返回]
   
看看先进的物业管理

看看先进的物业管理 

国外物业管理有何特点
  国外的物业管理总结起来有五大特点:
  (1)自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速,政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理,私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。  
  (2)物业的所有权与管理权分离。物业管理公司与业主的关系是雇用关系,业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司,要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司 饱受市场竞争的压力,必须注意其形象,不断改善经营管理,提高效率,尽量让业 主满意,否则就会有被淘汰或被解雇的危险。
  (3)物业管理及收费标准由市场形成。政府一般不规定具体的收费标准,具体 收多少管理费由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价决定,视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少与深浅等情况而不同。
  (4)各国(地区)的物业管理模式均结合自己国情,符合各自特点。如新加坡 因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式。香港则根据人多地少,物业供应由政府供应与市场供应双轨制而形成了房委会管理与物业管理公司管理相结合的管理模式。
  (5)政府在物业管理中发挥了重要作用,但政府一般不直接干预物业管理收费 的具体标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、利。
  香港管家酬金已有行规
  香港已有40年的物业管理,香港人的努力加上积极吸收外国的先进经验,使得 香港的物业管理发展日趋成熟和完善,目前已形成一整套的管理体制和机制。
  香港物业分三种
  香港的住宅房屋按所有权性质可分为三类:一是公营房屋,即由政府投资建设, 出售或出租给中低收入家庭的房屋,这类房屋由香港房屋署直接负责管理,这一点和内地的直管公房管理模式一样;二是公私合营的房屋;三是私营房屋。后两类房 屋产权一般属私人所有,业主或业主委员会委托专业的物业管理公司对物业及物业 区域内的共同事务进行管理,提供服务。
  香港物业公司数量非常多
  在香港,物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务,香港政府还没有对管 理公司采取发牌制度(类似内地的资质证书)。因此,物业管理企业在香港数量非常多。
  物业公司的权力来源于大厦公契或物业管理委托合同。在香港,发展商卖房时, 必须起草制定大厦公契,并报政府登记备案。公契中如有不平等嫌疑,政府可以拒绝备案。香港政府是1964年开始推行大厦公契制度的,公契的主要内容包括:物业 的公共部位(全体业主共有的地方),物业管理企业、业主的权利和义务,业主委员会的成立和运作办法,物业管理费用标准及收取办法,违约责任的处理。发展商 出售物业时必须向购房人出示经备案的公契,购房人在签订物业买卖合同时,应书 面承诺遵守公契。购房人的书面承诺构成物业买卖合同的必要附件。
  业主转让或出租物业时,也必须保证受让人或承租人书面承诺遵守公契。大厦 公契制度的推行,大大减少了前期的物业管理纠纷,保障了购房者合法权益。委员会成立后,业主立案法团可以通过招标选聘物业管理公司。
  香港管家酬金已有行规
  香港的物业管理费用模式主要是代理人制。即管理费用成本支出+酬金,酬金 可以按固定数额提取,也可按比例提取。一般的提取比例是10—15%,住宅的比例 是10%,商业的比例是15%。另外,物业管理费也有采用包干制的,这一点与北京 市普通居住小区的收费方式相似。
  香港选管家实行招标
  物业管理招投标规则:香港是一个市场经济相当发达和完善的地方,物业管理 行业的竞争也相当激烈,大到物业管理公司的选聘,小到日常管理中材料的采购,均广泛采用物业管理招投标机制。因此已形成了一套完善的招投标制度。
   英美物业管理起源最早
  物业管理始于19世纪60年代的英国。当时正值英国工业化大发展,大量农民进入城市,出现了房屋出租。为维护住用者的权利,需要一套行之有效的管理方法, 于是出现了专业的物业管理。
  自那以后,物业管理传遍世界各地,并受到各国的普遍重视。目前美国、英国、 中国香港等国家或地区的物业管理非常发达,受到政府的重视和业主、住用者的欢迎,正处于蓬勃发展之中,方兴未艾。
   英美的物业管理模式主要有5种:
  (1)英美的物业管理已成为社会化的服务行业,任何人、任何公司都可从事物 业管理,只要具备条件,领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。
  (2)物业管理服务项目多,内容广泛,包括物业建设前后、物业使用全过程的 管理。
  (3)管理方式非常灵活。业主或用户委托物业公司进行物业管理,而物业公司 的管理方式非常灵活。小修工程、日常服务可由内部维修人员完成,而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。一个项目或工程如绿化管理,可单项承 包也可整体承包。费用由双方协商,计费方法可依时间长短,也可按次计费。
  (4)物业管理服务收费由委托方与物业管理公司(或机构)商定,视市场供求 状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定,一般无统一的标准。物业公司的管理费来源多渠道,有租金收入、服务费,甚至有政府补贴。
  (5)管理公司(机构)人员精干,效率高,固定人员少,一些项目尽可能临时 聘请,可承包的就不设固定人员以节约开支。

 

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