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2005年5月1日 作者:left   总点击数:3759  本周点击数:5  评论:0 [返回]
   
健全房屋维修基金制度,逐步理顺房屋维修管理体制---济南市房地产管理局

健全房屋维修基金制度 逐步理顺房屋维修管理体制--济南市房产管理局

(发布时间:2005412

  随着市场经济的发展和住房制度改革的深化,城市居住用房所有权结构发生了较大变化。如何建立与房屋产权多元化相适应的房屋维修管理体制,理顺房屋维修工作中政府主管部门、售房单位及购房人的关系,保障房屋共用部位、共用设施设备维修更新工作的顺利实施,成为社会各界和居民群众关注的焦点难点问题。为解除居民购房后的后顾之忧,减少房屋维修工作的纠纷,维护好广大购房人的合法权益,我局自2001年,在省建设厅的指导下,就建立房屋共用部位、共用设施设备维修基金制度,理顺产权多元化房屋维修关系进行了积极探索。
  一、建立房屋维修基金制度,是解决房屋产权多元化维修管理问题的基础
  房屋维修管理体制及维修责任主体是由房屋产权体制决定的。随着出售公有住房政策的实施和住宅商品化的推进,居民通过房改政策或直接购买商品住房取得了房屋的产权,房屋维修管理就成为购房人必须履行的法定义务。但由于城市住房绝大多数属于群体式类型,不同购房人在同一住宅小区、同一幢楼房内购买的单套住房之间,客观上存在着共用部位共用设施设备。这些共用部位、共用设施设备属于各个购房人共同所有,是全体购房人的共有财产。共用部位共用设施设备是否完好和运行正常,关系到相邻住户甚至整幢楼房、整个小区住房的正常使用和安全,关系到全体业主和社会的公共利益,需要各个产权人积极履行自己应尽的维修管理义务。但由于房屋共用部位和设施设备并非与每套住房直接相关,共用部位、共用设施设备损坏可能只影响少量房屋的正常使用,在目前业主自治制度尚未健全、部分产权人认识不到应承担的维修义务、业主权力救济成本较高的情况下,维修资金能否及时到位,成为决定房屋维修工作能否顺利实施的关键。近几年来,已售公房维修工作难以开展充分说明了这一问题。进行一次房屋屋面的维修,需要顶层的业主、当地居委会、房管部门或原产权单位在解释政策、协调关系、筹集各个产权人应分担的维修费用方面做大量的工作,甚至出现个别产权人拒不履行维修义务,房屋长期得不到维修的现象,严重侵害他人的合法权益,由此产生了难以调解的邻里矛盾,直接影响着构建社会主义和谐社会和文明社区建设。在此情况下,预先筹集部分资金,建立维修基金制度,就成为解决房屋共用部位共用设施设备问题的必然选择。
  二、调整完善维修基金管理政策,为健全维修基金制度提供依据
  (一)我市调整完善维修基金管理政策的背景
  济南市房屋共用部位共用设施设备维修问题始于出售公有住房办法的实施。出售公有住房初期,为推动出售公有住房政策的落实,考虑到改变居民住房消费意识需要一定的过程,居民经济承受能力有限,依据当时国家有关政策,于96年制定了《济南市公有住房售后维修管理暂行办法》,确定了我市已售公房的过渡性房屋维修管理的制度。其核心内容,一是已售公房原产权单位为房屋维修管理工作的组织者。具备条件的住宅区,购房人可成立管委会,负责组织房屋的维修。二是已售公房原产权单位应从售房资金中提取维修基金,其利息用于共用部位共用设施设备的维修。利息不足时,由各个购房人按比例分摊。三是为保障维修基金安全和定向使用,由市财政局负责资金管理,市房改办负责资金使用核准,已售公房原产权单位负责维修基金及其利息的核算。这一政策明确提出了购房人分担维修费用的原则,保障了房屋共用部位、共用设施设备维修工作实施,对推动出售公有住房工作,解决公有住房出售后短期内发生的维修问题起到了积极作用。
  但是随着房改政策的深化和完善、个人购买商品住房数量的增加,《济南市公有住房售后维修管理暂行办法》的局限性也随之显现出来:其一,财政管理资金、房管(房改)部门负责利息支用核准、原产权单位负责维修基金及其利息核算的管理模式,导致维修基金多头管理,责任不清,支用不便。其二,已售公房大部分是已建成多年的旧住宅,出售之后或出售过程中发生的维修,由原产权单位负责房屋维修的组织工作。考虑到当时产生维修基金利息较少,职工也没有履行维修义务的意识,许多已售公房原产权单位(包括房管部门直管的公房)在政策允许的条件下,申请使用售房资金,对已售公房共用部位、共用设施设备进行了维修。这一方式虽然暂时解决了房屋维修问题,但也导致已售公房购房人产生了房屋共用部位共用设施设备仍由单位或政府部门承担的错误认识。其三,随着售房资金管理政策的完善、房管所转制及企业后勤制度的改革,各售房单位既没有能力继续履行房屋维修组织之责,也没有了补充维修费用的资金来源,致使已售公房共用部位共用设施设备维修工作无法正常实施。其四,个人购买商品住房已成为居民解决居住问题的主要途径,共用部位共用设施设备的维修也急需制定相关政策予以规范。
  针对以上问题,我局在济南市住房制度改革领导小组96年印发《济南市公有住房售后维修管理暂行办法》的基础上,根据建设部、财政部1998年联合印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房〔1998213号)和省建设厅、省财政厅关于转发建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知》(鲁建房字〔199925号),结合济南市实际,报经市政府办公厅批准,于2001年印发了《济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法》(济政办发〔200127号,以下简称《暂行办法》),并与市财政局联合制定了《济南市已售公房维修基金利息使用管理规定》、《济南市商品住宅维修基金缴存使用管理规定》及《关于加强售房资金管理等有关问题的通知》等相关配套政策,就各类住宅维修基金的缴存、存储、核算及使用管理和监督措施作了较为详细的规定。
  (二)我市维修基金政策的主要内容
  1、维修基金的缴存主体和缴存比例:商品住房由购房人按的比例缴存,属个人所有;已售公房由售房单位按比例(多层住宅楼按售房款20 ,高层住宅按售房款30 )从售房资金中提取,维修基金本金属售房单位所有;拆迁过程实行产权调换的,由产权调换申请人按拆迁规定的商品房价的缴存,属产权调换申请人所有。
  2、维修基金缴存程序:商品住房及拆迁过程中实行产权调换的房屋,维修基金由房屋开发建设单位代收。开发建设单位代收前,到市房管局办理维修基金备案手续,领取维修基金代收票据;代收维修基金五日内,代收单位应将维修基金存入市房管局、财政局共同指定的银行帐户,由市房管局为购房人出具维修基金存款的证明。已售公房维修基金由售房单位根据房改处核准的售房价款,在与职工结算时提取,存入单位维修基金专户后,持维修基金专户存款证明办理产权登记过户手续。
  3、维修资金的支用核准:已售公房维修基金利息由房屋原产权单位提出申请,经相关业主确认后,到房屋所在区房管局办理资金支用手续。商品住房维修资金由物业管理企业提出维修计划,经业主大会审议后,由业主委员会到房屋所在区房管局办理支用手续;未成立业主大会前,维修资金支用申请须经三分之二以上业主确认。购房人转让房屋时,缴存的维修基金不予退还,由买卖双方持产权证书办理维修基金交接过户手续。因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的,维修基金及其利息余额返还所有人。
  4、维修基金存储核算制度:我市各类房屋维修基金由市房管局统一管理、存储,并按户设置明细进行核算,每年1220日结转维修基金利息,维修基金及利息存储使用情况每年在小区内公示。
  5、维修基金监督制度:为方便居民监督维修基金的管理使用情况,《暂行办法》确立相应监督措施,一是统一维修基金代收票据,建立票据领取和回收制度;二是定期在小区内公示维修基金存储使用情况;三是维修基金缴存者可上网查询本户名下的维修基金。
  三、做好维修基金管理的基础性工作
  维修基金管理是一项涉及千家万户切身利益的工作,既涉及房屋维修、资金存储和支用等业务管理,又涉及资金的计息、对帐核算;做为主管部门既要保障资金的安全和定向使用,也要方便居民支用、接受居民的监督。为管好用好维修基金,一年来,我局重点抓了以下工作:
  (一)开发建设维修基金管理系统。房屋共用部位共用设施设备维修是由各个产权人按照房屋建筑面积比例承担维修义务的,要求维修基金必须做到按户核算。为此,我局于2004年初投资180万元开发建设了维修基金管理系统,实现了维修基金缴存、使用、计息核算、监督的自动化。管理系统包括了业务管理和帐务管理两个功能,并与承办维修基金金融业务的银行、各区房管部门实行专线连接,满足了维修基金缴存主体通过网络传递基础信息、支用申请及随时查询的要求。系统按户设置明细进行核算及自动分摊维修费用,使各业主的维修基金帐目清晰,降低了业主委员会或维修基金代管单位管理成本。与银行的日终对帐,确保了资金总量核算的准确性和及时性。该系统经山东省网络安全检测中心鉴定,其功能和安全性完全满足管理的要求。
  (二)注重政策宣传,增进购房人履行维修义务的意识,建立业主监督维修基金使用管理的机制。为了保证维修基金政策落实,我局针对购房人住房维修责任意识不到位以及担心代收单位挪用维修基金等问题,与齐鲁晚报、济南日报、济南时报及济南电视台等多家新闻媒体,就维修基金制度建立的目的、意义、具体政策规定以及管理监督措施集中进行了宣传,并在各新建小区内张贴了商品房维修基金政策问答。通过宣传增进了购房人缴存维修基金的主动性,也为业主充分行使物业管理自治权力,发挥业主监督维修基金的权力奠定了基础。
  (三)健全维修基金系统管理的内部制度,明确主管部门管理人员的岗位职责和管理权限。使用维修基金管理系统进行资金的管理,必须在杜绝管理系统自身存在安全漏洞的同时,健全内部管理制度,科学分工,明确工作人员的岗位职责和系统操作权限。为此,我们结合维修基金管理的需要,制定了重要票据管理制度、日终对帐制度、资金支用核准与资金划转制度、系统管理制度,明确了系统操作员、业务管理员、帐务核算人员等岗位职责和管理权限。
  (四)加大商品住房维修基金归集和检查力度。我市商品住房维修基金是由房屋开发单位在与购房人交接房屋时代收的。为保证商品住房购房人履行缴存维修基金的义务,《暂行办法》规定所有新建商品住房项目的开发建设单位在销售房屋前必须到市房管局办理维修基金代收备案手续,领取市房管局统一监制的商品住房维修基金代收票据;在与购房人签订销售合同时,同时签订商品住房维修基金代收协议,约定代收维修基金的数额和时间。充分发挥建行、农行、工商银行的作用,哪个银行帮助收缴上来的商品住房维修基金就存入到那个银行,于是这几家银行为了催交老帐,开发新客户,进一步扩大业务,主动地将房地产开发企业的项目贷款同收缴商品住宅维修基金挂起钩来,形成了收缴维修基金的工作合力。为防止开发建设单位长期占用购房人缴存的维修基金,我局一是组织各区房管局定期检查新建和在建小区维修基金代收及缴存情况,发现问题及时处理;  二是在各新建小区内公示维修基金管理部门的电话,充分发挥购房人的监督作用。截止目前,我市已归集各类住房维修基金4.5亿元,其中2004年共有193个小区办理维修基金代收备案手续,实际归集商品住房维修基金5000万元。
  我市维修基金管理工作目前仍处于探索阶段,许多问题有待进一步解决。在此,我局希望加强与各城市主管部门的交流,促进我市维修基金政策的完善,为尽快从根本上解决居民购房后房屋共用部位、共用设施设备维修问题奠定良好的基础。(2005411

 

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